16.01.2017 в 14:42
   ОСББ

Про безкоштовну передачу будинку на баланс ОСББ

OSBB_0

Полтавська міська влада усіма можливими методами перешкоджає  передачі житлових будинків в управління ОСББ, щоб не втрачати кошти, які мешканці цих будинків продовжують сплачувати в ЖЕО.  Так одна із заяв міських можновладців,  заступника міського голови з питань ЖКГ Олексія Чепурка, яскраве тому підтвердження, адже ця інформація є завідома не правдивою:

     – При фактичній передачі будинків з балансу ЖЕО на баланс співвласників-мешканців у всіх містах України виникає одна й та сама проблема. Згідно з Податковим кодексом, наше житлово-експлуатаційне об’єднання №2, як прибуткова установа, має заплатити при цьому 18% податку на прибуток до державної казни (від залишкової вартості об’єктів). Якщо врахувати, що новостворених ОСББ уже 60, то мова йде про мільйони гривень з міського бюджету. Чим пожертвувати, щоб сплатити ці гроші? Дорогами? Ремонтами у під’їздах домівок, які залишаються у комунальній власності? Тим більше, що 6 млн. для сплати податку при створені 10 ОСББ депутати уже виділили, – зокрема, сказав він.

     На що Державна Фіскальна Служба України листом від 29.12.2016 № 28479/6/99-99-15-02-02-15, дала роз’яснення щодо оподаткування операцій при передачі будинків з балансу комунального підприємства на баланс об’єднання співвласників багатоквартирних будинків:

    «Державна фіскальна служба України розглянула лист щодо оподаткування операцій при передачі будинків з балансу комунального підприємства на баланс об’єднання співвласників багатоквартирних будинків та, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс) повідомляє.

     Відповідно до ст. 1 Закону України від 29 листопада 2001 року № 2866-III «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі – Закон № 2866) об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ) – юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

    Управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої органи управління (ст. 12 Закону № 2866).

    Згідно п. 5 ст. 13 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 року № 417-VIII у разі якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок.

      Згідно п. 1 ст.1 Закону України від 24 червня 2004 року № 1875-IV «Про житлово-комунальні послуги» балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі – балансоутримувач) – власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом.

       Управитель – особа, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд (далі – управління будинком) і забезпечує його належну експлуатацію відповідно до закону та умов договору.

        Відповідно до п. 1.2 Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затверджених наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 2 лютого 2009 року № 13, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 27 квітня 2009 року за № 377/16393 управління будинком – дії, спрямовані на забезпечення сталого функціонування будинку та прибудинкової території відповідно до їх цільового призначення і збереження їх споживчих якостей, а також на організацію забезпечення потреби мешканців будинку в отриманні житлово-комунальних послуг відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил. Функції з управління будинком та забезпечення його належної експлуатації власники, співвласники або за їх дорученням балансоутримувач здійснюють самостійно чи через особу, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком (далі – управитель).

      Таким чином, враховуючи інформацію, викладену у вищезазначеному листі, при передачі об’єкта житлового комплексу з балансу комунального підприємства в оперативне управління ОСББ для його утримання та експлуатації без переходу права власності на об’єкт до ОСББ, різниці для коригування фінансового результату до оподаткування податком на прибуток у комунального підприємства не виникають».

Раніш роз’яснення надавала Головне управління  ДФС в Одеській області в листі від 19.10.2016 р. № 2279/10/15-32-12-01-14 розглянуло питання щодо податкових наслідків для комунального підприємства при переданні багатоквартирних будинків, які знаходилися в його оперативному управлінні, із балансу такого підприємства на баланс об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.

За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) (п. 1. ст. 1029 Цивільного кодексу України, далі — ЦКУ).

Згідно з п. 3 ст. 1030 ЦКУ, майно, передане в управління, має бути відокремлене від іншого майна установника управління та від майна управителя. Майно, передане в управління, повинне обліковуватися в управителя на окремому балансі й щодо нього ведеться окремий облік. Розрахунки, пов’язані з управлінням майном, здійснюються на окремому банківському рахунку. Крім того, майно, набуте управителем унаслідок управління майном, включається до складу отриманого в управління майна (п. 4 ст. 1030 ЦКУ).

Щодо обкладення податком на прибуток операцій із передання багатоквартирних будинків, що знаходяться в оперативному управлінні комунального підприємства на балансі ОСББ, то згідно з пп. 134.1.1 ПКУ розрахунок об’єкта обкладення податком на прибуток проводиться шляхом коригування бухгалтерського фінрезультату до оподаткування на різниці, передбачені р. III ПКУ.

Оскільки договір про управління майном не тягне за собою переходу права власності до управителя на майно, передане в управління (п. 5 ст. 1033 ЦКУ), передання такого майна з балансу на баланс управляючих компаній не має податкових наслідків для комунального підприємства у зв’язку з тим, що така операція не призводить до виникнення доходів або витрат (п. 3 р. І НП(С)БО 1 «Загальні вимоги до фінансової звітності», п. 6 П(С)БО 16 «Витрати»).

Щодо власників квартир багатоквартирних будинків, котрі знаходяться в оперативному управлінні комунального підприємства, то вони можуть створити юридичну особу — об’єднання співвласників багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна й управління, утримання та використання спільного майна (ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-IIIдалі — Закон № 2866). При цьому колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку в 3-місячний строк із дня державної реєстрації об’єднання забезпечує передання йому примірника технічної й іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта й планів інженерних мереж (ст. 6 Закону № 2866).

Звернемося до законів України:

Виходячи з ч.7 ст.92 Конституції України правовий режим власності визначається виключно законами України, так відповідно ст.1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизація державного житлового фонду, це відчуження квартир (будинків) та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України,  ч.2 ст. 10 цього ж Закону власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень у будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.   З оглядом на ці статті Законів України Конституційний Суд України у 2004р. та 2011р. надає офіційні тлумачення, що право власності на допоміжні приміщення, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою житлового будинку виникає одночасно з правом власності на квартиру, незалежно від підстав його набуття, та не потребує будь-яких дій для його підтвердження, тобто  створення об’єднання співвласників. 

Так стаття 19 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній, а загальне  у спільній частковій власності співвласників, а ст.382 Цивільного Кодексу України  вказує, що власникам квартири у багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
         Таким чином, усі прописані вище норми законодавства свідчать, що  багатоквартирний житловий будинок є співвласністью власників житлових та нежитлових приміщень цього будинку, що виключає можливість його перебування у власності держави чи територіальної громади.
         В  ст.1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» чітко сказано  балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд це власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а ст.19 цього ж Закону відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах, далі ч.2 ст.24 цього ж Закону балансоутримувач зобов’язаний укладати договір з власником (співвласниками) на утримання на балансі відповідного майна.
          Ст.358 та ст.369 Цивільного Кодексу України: розпорядження майном, що перебуває у спільній власності здійснюється за згодою співвласників, так Закони України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», та  «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» чітко визначають процес розпорядження спільним майном.
         Таким чином, для законного «балансоутримання» багатоквартирного житлового будинку необхідно: згода власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку про передачу спільного майна «на баланс» юридичній особі, укладені договори про «балансоутримання». Очевидно, що КП «ЖЕО №2» ПМР не є правомірним балансоутримувачем багатоквартирних житлових будинків, що перебувають у нього на балансовому обліку.

        Тому  відповідно до порядку списання з балансу багатоквартирних будинків, затвердженого постановою КМУ від 20 квітня 2016 року № 301 необхідно  списати приватизований житловий фонд.

Мінрегіон також наголошує:
Разом із будинком передається така технічна документація:
— технічний паспорт на будинок;
— плани поверхів;
— схеми інженерного обладнання (у тому числі: холодного та гарячого водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, газопостачання, домові книги тощо).

Мінрегіон звертає увагу, що передача житлового будинку з балансу на баланс здійснюється безкоштовно.
Лист Мінрегіону 1Лист Мінрегіону 2

Також доступний проект рішення сесії Полтавської міської ради від 19 січня 2016:

Проект рішення

Проект рішення 2 частина

Якщо залишилися питання, телефонуйте (095) 110-77-92.
Ігор Козуб, експерт з питань ОСББ

 

 

Подiлитися: