Розпочинаємо ділитися матеріалами з Форуму взаємодії «Pro ОСББ», який пройшов 18 липня. Через велику кількість піднятих тем, групуємо інформацію для Вас по тематичних блоках. Теми обговорення – законодавче підґрунтя та новації  у сфері функціонування ОСББ, можливості для підвищення ефективності діяльності ОСББ та представлення успішні практики управління ОСББ у місті Полтава. 

Активно об’єднання в ОСББ у місті розпочалося 2,5 роки, але станом на сьогодні зареєстровано 241 ОСББ, що становить всього лише 12% від кількості багатоповерхівок. Що є дуже низьким показником по Україні. Але проблема, не в тому, що мешканці бояться чи не готові до відповідальності, є багато перепон з передачею будинків, відсутністю фінансування програм підтримки, монетизацію пільг та субсидій і т.д. Але зі збільшенням тарифу ЖЕО-2, який зріс з 88 коп до 2,5 — 5,6 грн за кв.м. ОСББ з середнім тарифом по місту 2 грн/кв.м. перестало бути дорогим, а діє в десятки разів ефективніше. Та ж сама історія із комунальними послугами, тому що ОСББ піклується про заходи з енергоефективності, а ЖЕО, цього роками не робив, і навряд розпочне.  А на передодні чергового здорожчання комунальних платежів, період окупності проектів з встановлення лічильників, ІТП, утеплення вже не рахується роками, а все частіше дає економію вже в перший опалювальний сезон.

– Ми зібралися, щоб розповісти як працюють ефективні ОСББ, які наразі є додаткові можливості та виклики в управлінні будинками та щоб активні мешканці знали як контролювати своїх управителів чи своїх голів ОСББ»

Рух ОСББ почалося в 1992 році, перше ОСББ було створене в Харкові. Декілька «вспалахів» було і останній був в 2016 році, коли в 2015 отримали нове законодавство України. Процес новацій в законодавстві втілився в пакеті реформ 2015 року. Юлія Самойлова, голова асоціації фонд “Сприяння”, голова ОСББ “Альма-центр” (м. Харків), розповідає про реалізації новацій законодавства на практиці, про проблеми та шляхи вирішення:

– Нам безпосередньо довелося брати участь в засіданні комітету Верховної Ради і робити правки для цього закону. Почали вносити зміни до закону про ОСББ. Вийшло, що завдяки нашим змінам з’явився новий закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». 

Новації в законі «Про ОСББ«:

– Скасоване членство, на заміну ввели поняття «співвласники».
– Скасоване балансоутримання: списання з балансу міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади, державними підприємствами та органами місцевого самоврядування багатоквартирних будинків, у яких розташовані приміщення приватної та інших форм власності. Відповідно до закону України про бухгалтерський облік у нас є автономність обліку власності. Цей пункт виконали Луцьк, Львів, у Валках Харківської області. У Полтаві виконали лише наполовину.

– Спосіб голосування ОСББ – за рішенням співвласників.

– Доступ співвласників до реєстру майнових справ.

– Кворум замінили загальними зборами та письмовим опитуванням.

– Прибудинкова територія, земельна ділянка – співвласні.

– Новозабудови – створення ОСББ при 50% зареєстрованих приміщень.

– Реєстація – реєстратор або нотаріус.

Для середовища ОСББ та управлінців в багатоквартирних будинках, актуальною залишилася тема забезпечення поповнення бюджету. Робота з боржниками переважає в рейтингу проблем.

Аліна Жесткова, директорка Обласного ресурсного Центру ефективного управління житлом, юристка, розповідає, що потрібно говорити не тільки про зобов’язання власника виконати свою статтю зобов’язань:

– Треба зрозуміти, що організація процесу – це і право, і обов’язок. Але організація – не зобов’язання власника, а це зобов’язання тих людей, які себе зарахували до виконавчого органу в цих структурах. Обов’язково в розряд управлінських функцій потрібно поставити задачу контроль своєчасного поповнення бюджету.

Також Аліна Жесткова каже, що потрібно розробити порядок роботи з боржником. Про це згадується в законі, але з посиланням, що цей порядок повинен бути затверджений на загальних зборах. 

– Найскладніша ситуація це дисципліна. Ті, хто повинні контролювати, самі «втрачають ці віжки зі своїх рук». Якщо немає прописаного покарання, то не переймаються з цього приводу. Покарання – той пункт який ви маєте право своїм рішенням ввести ситуацію в контроль. Люди будуть починати цю дисципліну з частини зобов’язань підтягувати до себе саме до свого сприйняття.

Ольга Максименко, Президент ГС “Експертна міжгалузева асоціація України” стверджує, що у якій би формі не відбувалося управління, воно повинно бути професійним: 

 – В іншому випадку у нас ситуація ОСББ нагадує ситуацію в літаку: «Шановні пасажири, хто сьогодні буде пілотом?». І він заходить в кабіну пілота, лампочки блимають, штурвал, і не знає, що з ним робити. Добре, якщо він колишній курсант льотного училища, а якщо ні?

 Безпечне та комфортне життя мешканців багатоквартирних будинків залежить від їх вибору форми управління. Функції управителя житлового будинку може виконувати як фізична особа-підприємець, так і відповідна юридична особа. З 1 січня 2019 року в управителів багатоквартирних будинків мають бути сертифікати, які засвідчують їхню кваліфікацію. Така вимога прописана в новій редакції Закону «Про житлово-комунальні послуги». Тобто той, хто береться за таку вкрай відповідальну справу, має підтвердити свій професійний рівень.

В першу чергу, управителі повинні знати правила і норми технічної експлуатації будинку, охорони праці, виробничої санітарії та протипожежного захисту. А ще закони і нормативні акти, які регулюють комунальну сферу. Не зайвими будуть і знання основ організації виробництва та бухгалтерського обліку, цивільного, господарського та банківського законодавства. Зважте, для того, щоб найняти управителя треба, аби власники квартир прийняли відповідне рішення на зборах. Однак тільки в умовах ОСББ, його робота буде під контролем.

– Перепідготовка триває мінімум 72 години за програмою «Організація діяльність управління будинками». Голова ОСББ – не професія, а управитель – професія. На сьогодні у нас підписано з 16 ВНЗ згода про підготовку управителів. По завершенню навчання отримують документ державного зразка. Атестацію можуть проводити тільки акредитовані органи. Цього року дипломи отримала група, яка навчалася в Запоріжзькому приватному університеті.

Алла Радівіловська, експертка ГС “Експертна міжгалузева асоціація України” , керівник управляючої компанії «InDOM» розповідає, що з 10.06 жодна мерія, жодні департаменти, зовсім ніхто не має права без делегування повноважень мешкаців, співвласників укладати будь-які договори з будь-якими управителями і оголошувати будь-які конкурси. Ніхто не має права вирішувати, хто буде управляти вашим будинком:

– Але якщо у вас було укладено договір, наприклад, в минулому році, а дія цього договору закінчується наступного місяця, через місяць тощо, і ви ніяк не відреагували, то він може бути продовжений на тих самих умовах. Але якщо цей управитель захоче підняти вартість своїх послуг, то йому доведеться йти до вас і з вами переглядати договір, кошторис.

869 постанова згідно якої розраховувались всі тарифи перестала діяти 10.06 в частині звернення тарифів на утримання будинків та прибудинкової території. Тепер лише договірні відносини безпосередньо із співвласниками будинків.

Якщо будинок не перейшов на самоуправління, то вони повинні діяти виключно у рамках процедур, які прописані в 417 законі «Про житлово-комунальні послуги». Єдиний варіант, коли міська рада може оголосити конкурс – це якщо ви провели збори і делегували своє право управління будинком.

Про можливості для підвищення ефективності діяльності ОСББ та представлення успішні практики управління ОСББ у місті Полтава розповідатимемо в наступних публікаціях.

Валентина Камінська